流程总览
- 第 1 步贷款预批（Pre-approval）
向贷款机构提交收入、资产与信用资料，拿到预批信。卖家通常要求出价时附上。
- 第 2 步签署买方经纪协议
自 2024 年 8 月起，带看前需与买方经纪人签署书面协议，写明服务与佣金安排。
- 第 3 步看房与选区
比较学区、通勤与持有成本——用 计算器 看买下后的真实税单。
- 第 4 步出价与谈判
使用 Georgia REALTORS® 标准合同，约定价格、诚意金、尽职调查期与过户日期。
- 第 5 步尽职调查期
在约定期限内可因任何理由终止合同（需按合同支付 option fee 等），验房、查税单、查保险都在此期间完成。
- 第 6 步验房与修缮谈判
根据验房报告提出修缮或减价要求。
- 第 7 步估价与贷款审批
贷款机构安排估价，承保审核完成后出具 clear to close。
- 第 8 步产权检索
过户律师进行产权调查并出具产权保险承诺书。
- 第 9 步最终验房
过户前再次确认房屋状况与约定修缮。
- 第 10 步律师主持过户
Georgia 由律师主持过户，签署文件、资金到账后交钥匙。
- 第 11 步次年 4 月 1 日前申请 homestead
否则无法享受豁免与冻结，详见 homestead 指南。
尽职调查期为什么关键
Georgia 合同中的尽职调查期是买家最重要的保护：期限内可以无条件退出。期限长短可谈判，过期后退出可能损失诚意金。
建议在此期间完成：专业验房、白蚁检查、查询现房主税单与 homestead 状态、获取保险报价、确认学区归属。
谁主持过户
Georgia 属于“律师过户州”，过户由持牌律师主持，负责产权检索、资金托管与文件签署。
税单提示：过户时房产税按日分摊，但卖家的 homestead 与冻结值不会转给你——这正是买家第二年税单跳涨的原因。
常见问题
外州或海外可以远程过户吗？
可以。很多律师事务所支持远程或邮寄签署（部分文件需公证），具体请与过户律师确认。
诚意金一般多少？
没有法定比例，由双方在合同中约定，视市场与房价而定。
想知道某套房子的真实税单？
发给我地址或 MLS 链接，我帮你查现房主税单、学区归属与 homestead 状态，算清买下后的真实持有成本。中英文均可。